МЫ - ЭТО:
  Консалтинговая организация г. Сочи, основные направления это:
  - Оценочная деятельность
  - Строительный аудит
  - Землеустроительная экспертиза
  - Судебная бухгалтерская экспертиза
  - Маркетинговые исследования
  - Управление недвижимостью

ПОЗВОНИТЬ НАМ:
  городской
+7 (862) 238-76-69 
  МОБИЛЬНЫЙ
+7 (918) 300-15-80
  ФАКС
+7 (862) 261-44-08

Прочие отчёты:
 Определение соответствия уровня шума
 Анализ заключения экспертов по судебному делу
 Определение периода возведения кровли
 Реконструкция
 Перевод жилого помещения в нежилое
 Определить общую и жилую площадь
 Нарушение вентиляции
 Проверка качества окон
 Обследование бассейна
 Выполнение обмеров
 Промерзания в квартире
 Протечка в квартире
 Автоматическая система защиты от протечек
 Обследование фундмамента дома
 Водоснабжение зданий и отдельных объектов
 Классификация жилых зданий
 Объемно-планировочные и конструктивные решения жилых зданий
 Объемно-планировочные и конструктивные решения общественных зданий и сооружений
 Здания и сооружения
 Конструктивные решения многослойных стен малоэтажных домов
 Характерные дефекты СМР при возведении монолитных каркасных зданий
 Конструкция кровли
 Устройство кровли
 Рекомендации к кровельным работам
 Скатные крыши
 Система водоснабжения квартиры
 Основы проектирования традиционных индивидуальных жилых домов
 Основы проектирования нетрадиционных индивидуальных жилых домов
 Признаки аварийности жилого дома


Реконструкция

Цель обследования: определить, являются ли ремонтные работы, произведенные в помещениях реконструкцией.

При осмотре и составлении экспертного заключения использовались следующие нормативные документы:

– СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
Вид документа:
Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280
СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87
Строительные нормы и правила РФ
Принявший орган: Госстрой СССР
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.07.1988
Опубликован: Официальное издание, Минстрой России, - М.: ГП ЦПП, 1996 год

– СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений
Вид документа:
Постановление Госстроя России от 21.08.2003 N 153
Свод правил (СП) от 21.08.2003 N 13-102-2003
Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой России
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 21.08.2003
Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2003 год

– СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия
Вид документа:
Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280
СНиП от 04.12.1987 N 3.04.01-87
Строительные нормы и правила РФ
Принявший орган: Госстрой СССР
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.07.1988
Опубликован: официальное издание, Госстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 1998 год

– ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений
Вид документа:
Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38
ГОСТ от 17.11.1994 N 26433.2-94
Принявший орган: Госархстройнадзор РСФСР, МНТКС
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.01.1996
Опубликован: Официальное издание, М.: ИПК издательство стандартов, 1996 год

– ГОСТ Р 52059-2003 Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия
Вид документа:
Постановление Госстандарта России от 28.05.2003 N 162-ст
ГОСТ Р от 28.05.2003 N 52059-2003
Принявший орган: Госстандарт России
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.01.2004
Опубликован: официальное издание, М.: ИПК Издательство стандартов, 2003 год

– ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения
Вид документа:
Приказ Госстроя СССР от 23.11.1988 N 312
ВСН от 23.11.1988 N 58-88(р)
Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой СССР
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.07.1989
Опубликован: официальное издание, М.: Стройиздат, 1990 год


При выполнении работ по обследованию проводился учет полученных данных, велась фотофиксация.

Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к статье 623.
Комментарий к статье 623. Улучшения арендованного имущества
1. Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения все-таки произвел, то исходя из принципа справедливости должны быть определены их правовые последствия.
Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства или стоимость. Причем у арендатора должна отсутствовать обязанность производить их.
2. Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.
Отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки, за которые отвечает арендатор.
Что касается согласия арендодателя на производство улучшений, то оно может быть дано в самом договоре или отдельно, но обязательно в форме, предусмотренной для этого договора. Если характер и объем улучшений в согласии арендодателя не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества. При несоблюдении требования о форме, в которую должно быть облечено согласие арендодателя, улучшения должны признаваться сделанными без согласия арендодателя.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества. Иначе они окажутся во владении и пользовании арендодателя, а право собственности на них станет эфемерным.

Примечания:
Реконструкция: понятие, сущность.
 
Наряду с капитальным ремонтом одним из видов восстановления объектов капитального строительства является реконструкция, в широком смысле слова означающая коренное переустройство; перестройку по новым принципам; восстановление чего-либо по сохранившимся остаткам или описаниям.*(10) Этот вид строительных работ стал в последнее время довольно популярным. По большому счету, реконструкция - это не только и не столько ремонт здания, при котором либо полностью сохраняется фасад (а внутренние перекрытия, стены существенно изменяются), либо даже внешний антураж дома претерпевает существенные метаморфозы. Реконструкция в большей степени представляет собой фактическую перестройку здания.*(11) В п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Законодатель в данной статье избрал смешанный путь: закрепив в ст. 1 общие черты понятия "реконструкция", а более глубокое содержание данного термина, раскрыв в последующих нормах ГрК РФ. Учитывая, что круг объектов недвижимости, подлежащих реконструкции достаточно широк, реконструкция объектов капитального строительства представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта капитального строительства (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения качества обслуживания, увеличения объема услуг.*(12)
Реконструкция жилого дома, также как и реконструкция иных объектов капитального строительства, представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.
При реконструкции зданий, в частности, жилых домов, сооружений, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

  • изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
  • повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
  • замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома;
  • улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (см.: Приложение (справочное) к Ведомственным строительным нормам Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)", утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 г. N 250, далее - ВСН 61-89 (р)).
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых (п. 3.5 ВСН 55-88 (р)).

Реконструкция позволяет придать и более современное звучание облику архитектурных памятников, разнообразить внешний вид типовых строений второй половины ХХ века, полностью переоборудовать инженерные коммуникации, произвести перепрофилирование назначения здания и сооружения. Стоит отметить, что при решении вопроса об отнесении выполняемых ремонтных работ к реставрационным следует руководствоваться перечнем работ, относящихся к архитектурно-художественной реставрации на памятниках истории и культуры, утвержденным приказом Министерства культуры СССР от 25.01.1984 г. N 35 "О нормах накладных расходов на реставрацию, консервацию и ремонт памятников истории и культуры.*(13)

По мнению специалистов, к реконструкции можно прибегнуть и в случае, когда не хватает средств на возведение новой постройки. В этом случае обветшавшее здание можно не только переустроить в целом, но и существенно улучшить существовавшую когда-то планировку. Таким образом, при относительно небольших издержках можно получить практически новое строение. Немаловажен в подобной ситуации и тот факт, что при проведении данных работ производится не только капитальный ремонт, но и множество других важных и полезных процедур.*(14) Как правило, реконструкция здания предусматривает проведение следующих работ: полную или частичную реорганизацию объекта с изменением габаритных размеров и технических характеристик; проведение дополнительных строительных работ (надстройка, пристройка); реконструкция или полная замена всех инженерных систем и коммуникаций; разборка и усиление несущих конструкций, возможно переоборудование чердачных помещений под мансарду. В процессе реконструкции здание из исходных элементов сохраняет лишь несущие конструкции - стены, перекрытия, лестницы. Меняется все, что только возможно заменить - половое покрытие, перегородки, потолки, коммуникации. И если после реконструкции снаружи здание еще можно узнать, то внутренние помещения обычно претерпевают столь значительные изменения, что это кажется невероятным.*(15) При этом, прежде чем приступить к этому созидательному процессу, пересматриваются существующие планировки, проводится ревизия расположения коммуникаций, а также модернизация инженерного оборудования зданий. Лишь после того, как были учтены все требования к новому облику и внутреннему строению здания, можно приступать к проектированию квартир (или иных помещений), которые полностью бы отвечали современным демографическим и дизайнерским требованиям.*(16)

В виду сказанного, понятие "реконструкция" является более ёмким и многосторонним, по сравнению с понятием "капитальный ремонт". Так, в частности, в п. 3.3 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 52059-2003 "Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия", принятого постановлением Госстандарта РФ от 28.05.2003 г. N 162-ст (далее - ГОСТ Р 52059-2003), услуги по реконструкции включают в себя результат деятельности исполнителей, а именно: строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т.п.) индивидуального жилья и других построек. Следует отметить, что и ст. 678 ГК РФ, применяемая к договору социального найма, вместо термина "перепланировка" употребляет термин "реконструкция".
Понятие "реконструкция" важно отличать от понятия "строительства", поскольку допущение смешения этих понятий на практике может привести к конфликтным ситуациям, разрешаемым в судебном порядке. Так, например, Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа (определение от 05.08.2005 г. N А56-49972/04) было пересмотрено постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суд по кассационной жалобе ООО "С-10". В ходе рассмотрения дела, суд кассационной инстанции установил следующее. ООО "С-10" обратилось в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга с заявлением о подготовке распоряжения о реконструкции первичного объекта недвижимости (открытой автостоянки N1). Комитет направил обществу письмо, в котором указал, что открытая автостоянка не может рассматриваться как объект реконструкции, а разрешительная документация на следующую стадию проектирования будет подготовлена на основании согласованных предпроектных проработок и выхода соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга, для подготовки которого обществу следует обратиться в Комитет по строительству. Указанные действия Комитета и были обжалованы в арбитражный суд. Однако, судами апелляционной и кассационной инстанции было установлено, что оснований для отмены или изменения постановления не имеется, поскольку ООО "С-10" неправильно трактовал понятия "строительство" и "реконструкция", в виду чего обращался в ненадлежащий орган власти. Сопоставление данных понятий позволяет сделать вывод о том, что реконструкцией может быть признано такое изменение объектов капитального строительства, которое не требует сноса этого объекта.

Поскольку заявитель не доказал, что планируемая им строительная деятельность по созданию торгово-складского комплекса на месте находящегося у него в собственности объекта не влечет сноса существующего объекта, а земельный участок, на котором расположен этот объект не находится в собственности заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что Положение, утвержденное распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 09.04.1998 N 339-р, на данные правоотношения не распространяется. Следовательно, оспариваемые действия Комитета, выразившиеся в отказе издать соответствующее распоряжение, не противоречат нормам права.

Следует также отметить, что процедура согласования осуществления реконструкции, по сравнению с иными видами ремонтных работ, достаточно сложна. По мнению специалистов, ее можно сравнить с процедурами согласования строительства здания, так сказать "с нуля", в виду чего о сроках проведения реконструкции зданий ничего нельзя сказать заранее: данные вопросы решаются индивидуально в каждом конкретном случае, при этом один лишь период согласования может занять от восьми до восемнадцати месяцев.*(17) Кроме того, на практике возникает множество вопросов, связанных с отражением расходов на реконструкцию в бухгалтерском учете и налогообложении. В бухгалтерском учете разница между ремонтом и другими видами восстановления объектов основных средств заключается в том, что все виды ремонта относятся к текущим затратам, а реконструкция - к капитальным, поскольку затраты на реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств. При увеличении первоначальной стоимости объекта основных средств в результате модернизации и реконструкции годовая сумма амортизационных отчислений пересчитывается исходя из остаточной стоимости объекта, увеличенной на затраты на модернизацию и реконструкцию, и оставшегося срока полезного использования (Письмом Минфина РФ от 23.06.2004 г. N 07-02-14/144).

Документы системы нормативного регулирования бухгалтерского учета не содержат определений перечисленных разновидностей восстановления основных средств. По мнению специалистов, в данном случае, в соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Капитальные вложения, направленные на реконструкцию здания, как уже было отмечено, относятся к расходам капитального характера, и не учитываются для целей налогообложения прибыли (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24.04.2006 г. N 03-03-04/2/118). В случае проведения налогоплательщиком переоценки (уценки) стоимости объектов основных средств на рыночную стоимость положительная (отрицательная) сумма такой переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемым для целей налогообложения. В соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ основные средства, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции продолжительностью свыше двенадцати месяцев, исключаются из состава амортизируемого имущества, и, следовательно, на период реконструкции и модернизации объектов основных средств начисление амортизации по ним в целях налогообложения приостанавливается. Особенности организации налогового учета амортизируемого имущества, находящегося на реконструкции свыше двенадцати месяцев, установлены п. 2 ст. 322 НК РФ.*(18)
 

ИНТЕРЕСНЫЕ ССЫЛКИ
Copyright © 2012-2015